CILA non veritiera: le false dichiarazioni nelle comunicazioni tecniche

Nel contesto attuale della normativa edilizia italiana, la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, nota più comunemente con l’acronimo CILA, rappresenta uno degli strumenti più utilizzati da privati cittadini e professionisti per dare il via a interventi edilizi in modo semplificato, senza dover attendere autorizzazioni formali da parte della pubblica amministrazione.

La sua facilità di utilizzo e la sua diffusione, specie negli interventi di ristrutturazione di appartamenti, negozi, bar e ristoranti, ha fatto sì che la CILA sia diventata anche terreno fertile per errori, scorciatoie, abusi o dichiarazioni false da parte di tecnici o committenti. Se da un lato questa procedura è stata pensata per snellire l’apparato burocratico, dall’altro ha scaricato sulle spalle del tecnico asseverante una responsabilità giuridica enorme. Di fatto, la validità della CILA dipende interamente dalla veridicità e completezza della dichiarazione tecnica.

Non stupisce dunque che sempre più frequentemente si parli di CILA non veritiera, CILA falsa, o CILA sbagliata, concetti che implicano conseguenze molto serie sia per il tecnico che per il proprietario dell’immobile.

Il nostro studio legale, da anni specializzato in diritto immobiliare, contenziosi su ristrutturazioni edilizie, pratiche di condono, contestazioni condominiali e responsabilità professionale, si trova spesso ad assistere clienti che, in buona o cattiva fede, si ritrovano invischiati in situazioni giuridicamente complesse a seguito della presentazione di una CILA non conforme. Si tratta di casi in cui il proprietario ha scoperto, ad esempio, che l’architetto ha dichiarato opere mai eseguite, oppure ha falsificato la conformità urbanistica di un immobile vincolato, o ancora ha omesso di indicare abusi pregressi per accelerare i tempi di una sanatoria.

In altre situazioni, è l’acquirente di un immobile che, in sede di rogito o successivamente, si accorge che le planimetrie depositate in Comune non coincidono con lo stato di fatto, e che la CILA depositata è il frutto di un’asseverazione mendace. In questi casi il danno non è solo patrimoniale: può configurarsi un vero e proprio reato, con rischi seri in termini penali, civili e amministrativi.

La CILA: uno strumento semplificato ma con effetti giuridici rilevanti

La CILA è stata introdotta nel nostro ordinamento con il D.L. 78/2010 (convertito in L. 122/2010) ed è disciplinata in via principale dagli articoli 6-bis e 6-ter del D.P.R. 380/2001, noto come Testo Unico dell’Edilizia. Si tratta di una comunicazione che il proprietario dell’immobile presenta al Comune, tramite un tecnico abilitato, per avviare determinati lavori edilizi senza dover attendere alcun provvedimento autorizzativo.

Tra gli interventi che rientrano nel perimetro della CILA vi sono le opere di manutenzione straordinaria che non incidono sulla struttura dell’edificio, come il rifacimento di impianti, la modifica di tramezzature interne, l’adeguamento dei servizi igienici, la realizzazione di cucine o bagni, e in alcuni casi anche i frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, se non alterano parametri fondamentali come sagoma, volume, prospetti o destinazione d’uso.

La peculiarità della CILA risiede nel fatto che essa non è soggetta a un controllo preventivo da parte dell’ente comunale. Non c’è, cioè, un’autorizzazione espressa. La dichiarazione tecnica sostituisce, in tutto e per tutto, l’atto amministrativo: è il tecnico — geometra, architetto o ingegnere — che, sotto la propria responsabilità, assevera la conformità dei lavori alla normativa edilizia, urbanistica, antisismica, igienico-sanitaria, energetica, e dichiara l’assenza di vincoli ostativi. In virtù di questa asseverazione, i lavori possono cominciare immediatamente. È evidente, a questo punto, come l’asseverazione contenuta nella CILA rappresenti non un atto burocratico qualsiasi, ma un vero e proprio atto pubblico ai sensi dell’art. 481 c.p., che comporta conseguenze gravi in caso di dichiarazioni false o reticenti.

Da ciò derivano numerose contestazioni, procedimenti disciplinari e azioni giudiziarie che ruotano intorno a concetti sempre più frequenti come CILA illegittima, CILA falsificata, CILA incompleta o CILA non valida.

Quando una CILA può essere considerata falsa, non veritiera o illegittima

Non è raro, nella pratica, imbattersi in CILA che si rivelano, a un’analisi tecnica o legale, del tutto non veritiere. In alcuni casi il tecnico asseverante ha dichiarato che l’immobile oggetto di intervento era privo di abusi, quando invece presentava difformità insanabili pregresse. In altri casi, ha attestato opere in realtà mai eseguite, per simulare una condizione di conformità in sede di vendita o di condono.

Più subdole sono le situazioni in cui il tecnico dichiara il rispetto dei vincoli paesaggistici o urbanistici, pur in presenza di vincoli stringenti — come quelli imposti dalle Soprintendenze o dal Piano Regolatore —, senza aver acquisito le dovute autorizzazioni. In molte realtà italiane, basti pensare a Roma o a Milano, questo tipo di irregolarità può riguardare sia edifici storici che complessi immobiliari moderni sottoposti a vincoli ambientali.

Un’altra fattispecie che si verifica frequentemente è quella della CILA presentata per lavori di fatto soggetti a SCIA o a permesso di costruire, e quindi inidonea a rappresentare l’effettiva natura dell’intervento. Si pensi, ad esempio, alla ristrutturazione di un locale commerciale in un ristorante, con installazione di canne fumarie e ampliamento della superficie utile: un intervento di questo tipo non può essere coperto da una semplice CILA.

In questi casi si parla non solo di CILA illegittima, ma anche di abuso edilizio mascherato, con potenziali responsabilità per il proprietario, per il tecnico e, in taluni casi, anche per il direttore dei lavori. Da ultimo, merita attenzione la fattispecie della CILA incompleta o non asseverata validamente, ossia priva di documentazione obbligatoria (relazione tecnica, elaborati grafici, visure catastali, eventuali titoli pregressi). Anche tali mancanze possono determinare la nullità dell’intera pratica, rendendo i lavori abusivi e sanzionabili.

Chi rischia cosa? Proprietario, tecnico, acquirente

Le conseguenze di una CILA falsa o non veritiera non si esauriscono nella mera sanzione amministrativa prevista dall’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001. Al contrario, possono estendersi su vari piani: penale, civile, professionale e patrimoniale. Sul piano penale, la responsabilità principale grava in capo al tecnico asseverante, che risponde del reato di falsità ideologica commessa da privato in atto pubblico (art. 481 c.p.). La giurisprudenza ha ribadito più volte che l’asseverazione allegata alla CILA, pur redatta da un privato, assume valore di atto pubblico quando produce effetti amministrativi e si inserisce in un procedimento urbanistico.

In alcuni casi può persino configurarsi il più grave reato di falsità materiale, laddove vi siano alterazioni documentali vere e proprie. La pena, in tali casi, può arrivare fino a due anni di reclusione, con responsabilità che permangono anche dopo la prescrizione dei reati edilizi.

Anche il proprietario, però, non è esente da responsabilità. Se ha partecipato consapevolmente alla redazione di una CILA mendace, può rispondere penalmente come coautore. Se, invece, si limita ad affidarsi a un tecnico, la sua responsabilità può emergere sul piano civile e amministrativo, specie se l’immobile viene venduto con una falsa rappresentazione dello stato dei luoghi. In tal caso, l’acquirente può agire in giudizio per risoluzione del contratto, azione risarcitoria, oppure in sede penale per truffa contrattuale. In ambito notarile, sempre più spesso i rogiti vengono bloccati proprio per il sospetto di una CILA non veritiera, e i notai chiedono relazione di conformità da parte di tecnici terzi.

Infine, il tecnico può essere chiamato a rispondere anche sotto il profilo disciplinare presso il proprio Ordine o Collegio professionale. Le sanzioni possono andare dalla censura alla sospensione temporanea dall’albo, fino alla radiazione in caso di recidiva o dolo accertato.

I termini di prescrizione per l’azione disciplinare non sempre coincidono con quelli penali: in alcuni casi l’azione amministrativa o deontologica può proseguire anche in assenza di condanna penale definitiva.

Cosa fare se scopri che la CILA è falsa, incompleta o sbagliata?

Nel momento in cui emerge il sospetto — o peggio, la certezza — che una CILA depositata presso l’Ufficio Tecnico Comunale sia falsa, non veritiera, incompleta o illegittima, è essenziale agire con rapidità e metodo. La prima cosa da fare è richiedere un accesso agli atti presso il Comune per ottenere copia integrale del fascicolo edilizio. Solo così è possibile analizzare la relazione asseverata, le planimetrie, la documentazione allegata, e confrontarle con lo stato attuale dell’immobile.

Se si riscontra una difformità, sarà necessario incaricare un tecnico di fiducia per una perizia giurata o una relazione tecnica di parte, in grado di fornire gli elementi oggettivi per un’eventuale azione legale.

In secondo luogo, è possibile avviare una procedura di rettifica della CILA, se si tratta di errori sanabili o di omissioni non dolose. Tuttavia, nei casi più gravi, può rendersi necessaria la presentazione di una nuova CILA in sanatoria, ai sensi dell’art. 6-bis, comma 5, del D.P.R. 380/2001, accompagnata dal pagamento della sanzione pecuniaria. Nei casi in cui ciò non sia possibile, ad esempio per interventi non compatibili con la normativa urbanistica vigente, la pratica si configura come abuso edilizio, con conseguente ordine di demolizione o ripristino e, nei casi estremi, denuncia penale.

Sul piano giudiziario, chi ha subito un danno (tipicamente un acquirente o un condominio) può agire con azione risarcitoria nei confronti del tecnico, oppure — se vi è dolo accertato — con denuncia-querela per falso ideologico. In taluni casi, è anche opportuno segnalare il tecnico al proprio Ordine professionale per l’apertura di un procedimento disciplinare. Per questo motivo è fondamentale che ogni soggetto coinvolto si rivolga tempestivamente a un avvocato esperto in diritto edilizio, capace di costruire una strategia su misura, valutando se sia preferibile una sanatoria amministrativa, una diffida stragiudiziale o un’azione giudiziaria vera e propria.

Consigli legali e prevenzione: meglio agire subito

Quando ci si trova a dover gestire una CILA non veritiera, sbagliata o falsa, il tempo diventa un elemento cruciale. Ogni giorno che passa può compromettere ulteriormente la posizione giuridica del proprietario, aumentare i rischi in caso di compravendita, rendere più difficili le sanatorie e indebolire eventuali azioni legali. In questi casi, agire con tempestività e con il supporto di professionisti esperti è fondamentale.

Il nostro studio legale ha affrontato numerosi contenziosi legati a false dichiarazioni CILA, riuscendo in molti casi a evitare danni patrimoniali significativi e, in alcuni, a ottenere anche la condanna del tecnico responsabile.

È buona prassi, specialmente prima di vendere un immobile, far redigere una relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale, per verificare l’allineamento tra lo stato di fatto e i titoli edilizi depositati. Allo stesso modo, chi acquista un appartamento, un locale commerciale o un ristorante, dovrebbe pretendere in sede di trattativa tutta la documentazione edilizia aggiornata, compresa la copia integrale della CILA. In presenza di dubbi o anomalie, è consigliabile bloccare la trattativa e sottoporre il tutto a una due diligence tecnica e legale.

La prevenzione, in diritto immobiliare, è sempre meno costosa del contenzioso. Ma quando la violazione è già avvenuta, non bisogna restare inerti. Chi scopre una CILA falsa o un’asseverazione mendace deve sapere che esistono strumenti giuridici concreti per reagire: dalla sanatoria alla denuncia, dal risarcimento alla risoluzione contrattuale. L’importante è non sottovalutare mai una dichiarazione mendace. Anche una firma “di routine” su una CILA può avere implicazioni gravi. La legge, in questo ambito, non ammette leggerezze. Ma con la giusta assistenza legale e tecnica, è sempre possibile tutelarsi.

Se hai scoperto irregolarità nella CILA di un immobile, o temi che il tuo tecnico abbia asseverato il falso, possiamo aiutarti a fare chiarezza e proteggere i tuoi interessi. Contattaci per una prima valutazione legale riservata.

CILA falsa o non veritiera – 12 domande frequenti che ti potrebbero interessare

1. Cosa si intende per CILA falsa o non veritiera?
Una CILA è falsa o non veritiera quando contiene dichiarazioni mendaci, incomplete o difformi dalla realtà, sia in relazione allo stato dell’immobile che ai lavori dichiarati. La falsità può riguardare dati tecnici, autorizzazioni inesistenti, conformità urbanistiche non reali o interventi mai eseguiti.

2. Quali sono le responsabilità del tecnico che assevera una CILA falsa?
Il tecnico asseverante (geometra, architetto, ingegnere) risponde penalmente per falsità ideologica in atto pubblico (art. 481 c.p.), può subire sanzioni disciplinari dal proprio Ordine e può essere citato in giudizio per danni civili dal committente o da terzi.

3. Il proprietario dell’immobile rischia qualcosa se la CILA è falsa?
Sì, se ha partecipato attivamente alla falsificazione o ne era consapevole. Anche in caso di semplice negligenza, il proprietario può subire sanzioni amministrative o essere citato per responsabilità civile, specie se ha venduto un immobile con documentazione mendace.

4. Cosa succede se scopro una CILA irregolare dopo l’acquisto di un immobile?
Hai diritto a tutelarti: puoi chiedere l’annullamento o la risoluzione del contratto, oppure un risarcimento. È consigliabile rivolgersi subito a un avvocato per valutare gli strumenti giuridici più efficaci, anche in sede penale.

5. Qual è la pena per una dichiarazione falsa in una CILA?
Chi redige una CILA falsa rischia fino a due anni di reclusione, ai sensi dell’art. 481 c.p. Se si configura anche una falsità materiale o truffa contrattuale, le pene possono aumentare.

6. Esiste una prescrizione per il reato di falsa asseverazione nella CILA?
Sì, il reato si prescrive in sei anni, salvo interruzioni. Tuttavia, le responsabilità civili e amministrative possono durare più a lungo, soprattutto se il danno emerge in un secondo momento.

7. È possibile sanare una CILA non veritiera?
In alcuni casi sì, mediante una nuova CILA in sanatoria accompagnata da sanzione, oppure tramite una SCIA o un permesso di costruire in sanatoria. Ma se l’intervento è incompatibile con gli strumenti urbanistici, la sanatoria non è ammessa.

8. Come si può rettificare una CILA sbagliata?
Occorre presentare una nuova CILA integrativa o sostitutiva, allegando una relazione tecnica che spieghi le modifiche e corregga gli errori. È fondamentale agire prima che il Comune o altri soggetti rilevino l’irregolarità.

9. Cosa comporta una CILA incompleta o senza documenti?
Una CILA priva della documentazione obbligatoria può essere dichiarata inefficace. I lavori diventano abusivi e possono essere soggetti a sanzioni, sospensione o ordine di demolizione.

10. Il Comune controlla la veridicità delle CILA?
Non in fase preventiva. Tuttavia, il Comune può effettuare controlli a campione o su segnalazione. Se rileva falsità, può avviare sanzioni, denunce e provvedimenti di ripristino.

11. Posso denunciare un tecnico per falsa CILA?
Sì, puoi presentare denuncia-querela presso le autorità competenti e segnalare l’accaduto all’Ordine professionale. È consigliabile raccogliere prove e affidarsi a un legale per la redazione dell’atto.

12. Come posso sapere se la CILA presentata è corretta?
Puoi richiedere un accesso agli atti al Comune e confrontare quanto dichiarato con lo stato reale dell’immobile. Un tecnico di fiducia può redigere una relazione di conformità e, se emergono difformità, sarà opportuno procedere con valutazioni legali.