Occupazione del suolo pubblico: quando è abusiva e cosa prevede la legge

L’occupazione del suolo pubblico si verifica ogniqualvolta un soggetto privato, per finalità commerciali o meno, utilizza stabilmente o temporaneamente una porzione di area pubblica, come marciapiedi, piazze o vie pedonali, per collocarvi strutture, arredi o installazioni. Il caso più frequente riguarda i bar e i ristoranti che, soprattutto in primavera ed estate, estendono l’attività all’esterno con tavolini, sedie, ombrelloni e dehors. In questi casi, è necessario ottenere un’autorizzazione preventiva dal Comune o dal Municipio competente. La normativa principale di riferimento è l’art. 20 del Codice della Strada, che sanziona l’occupazione abusiva con una multa da 173 a 695 euro, ma a livello locale ogni Comune ha regolamenti specifici che possono prevedere restrizioni aggiuntive o iter più articolati.

L’occupazione è da considerarsi “abusiva” in tutti i casi in cui avviene senza un titolo autorizzativo o in modo difforme rispetto a quanto previsto nell’autorizzazione rilasciata. Ad esempio, posizionare più tavoli rispetto a quelli autorizzati, occupare uno spazio diverso da quello richiesto, o mantenere le strutture oltre l’orario consentito sono tutte condotte che ricadono sotto il profilo della violazione amministrativa.

Nei casi più complessi, l’abuso può avere anche risvolti civilistici o penalistici, ad esempio quando si invade una proprietà privata o condominiale senza consenso, configurando una violazione del diritto di proprietà o dell’uso comune regolato dall’art. 1102 del Codice Civile.

Un aspetto critico riguarda le aree che, pur essendo visivamente aperte al pubblico, non sono in realtà suolo pubblico. Mi riferisco a spazi come griglie di aerazione, chiostrine, marciapiedi antistanti palazzi condominiali, cortili aperti o rampe. Il fatto che siano accessibili non significa che il Comune ne abbia la titolarità. In questi casi, non solo serve l’autorizzazione municipale, ma anche il consenso del condominio o del proprietario dell’area. Chi non si preoccupa di ottenere entrambi i permessi, rischia di esporsi a doppia contestazione: da un lato i vigili urbani per occupazione abusiva, dall’altro il condominio per uso non autorizzato dello spazio comune.

Controlli e sanzioni: cosa rischiano gli esercenti

I controlli sull’occupazione del suolo pubblico sono effettuati dalla Polizia Locale, spesso su segnalazione di cittadini, condomìni, comitati di quartiere o concorrenti commerciali. L’ispettore incaricato ha il compito di verificare la presenza e la validità dell’autorizzazione, la corretta esposizione del titolo autorizzativo, la corrispondenza tra quanto autorizzato e quanto effettivamente occupato, e il rispetto di eventuali vincoli urbanistici o paesaggistici. I controlli possono avvenire anche in modo sistematico durante l’anno o in seguito a campagne straordinarie volute dal Comune.

Quando un esercente viene trovato in difetto, può ricevere un verbale con sanzione amministrativa, la richiesta di rimozione immediata degli arredi e, nei casi più gravi, il sequestro temporaneo delle strutture. Il verbale viene notificato sul posto oppure a mezzo posta e riporta la norma violata, il giorno e l’ora del controllo, le fotografie scattate dagli agenti e la possibilità di pagamento in misura ridotta. In genere, se non si paga entro i termini, la sanzione viene iscritta a ruolo e trasformata in cartella esattoriale, con ulteriori oneri a carico del trasgressore.

A ciò può aggiungersi la revoca o la sospensione dell’autorizzazione in corso, qualora l’abuso venga reiterato.

In alcuni casi documentati anche dalla giurisprudenza, è stato accertato che il Comune ha multato un bar o un ristorante che posizionava i tavolini non su suolo pubblico, ma su una superficie privata condominiale. Ad esempio, un nostro assistito era stato sanzionato per aver posizionato dei tavoli sopra una griglia di areazione, ritenuta dal Comune area pubblica. In realtà si trattava di una grata funzionale all’impianto di aerazione del garage condominiale, ed era quindi di proprietà privata. Questo ci ha permesso di contestare il verbale e di avviare, parallelamente, una richiesta formale all’amministratore per ottenere l’autorizzazione assembleare ex art. 1102 c.c. all’uso esclusivo temporaneo di quello spazio.

Dehors e arredi esterni: regole e autorizzazioni necessarie

Per installare strutture esterne come dehors, tavoli, pedane o fioriere, è necessario presentare un’apposita istanza di concessione di suolo pubblico, generalmente tramite il portale SUAP del Comune – qui trovate il link al portale dello Sportello Unico Attività Produttive del Comune di Roma. La domanda deve essere corredata da planimetrie, fotografie dello stato dei luoghi, dettagli tecnici delle strutture e dichiarazioni di conformità.

In alcuni Comuni, soprattutto nei centri storici o nelle aree sottoposte a vincoli ambientali e paesaggistici, è obbligatorio acquisire anche il nulla osta della Sovrintendenza. Tutti i dehors devono essere facilmente amovibili, compatibili con l’arredo urbano, e rispettare precisi criteri estetici e funzionali, fissati nei regolamenti comunali.

Una questione molto ricorrente riguarda l’installazione di tavolini su spazi non di proprietà comunale. In questi casi, il Comune può non rilasciare alcun permesso, oppure può richiedere una dichiarazione di autorizzazione firmata dal proprietario o dall’amministratore condominiale. Se l’esercente installa comunque i tavoli, senza aver chiesto l’autorizzazione, rischia un doppio fronte di conflitto: da un lato quello con l’amministrazione comunale per occupazione abusiva; dall’altro quello con il condominio, che può contestare l’uso indebito dello spazio comune o bloccare l’eventuale rinnovo dell’autorizzazione. Solo una delibera assembleare può legittimare l’uso esclusivo di spazi comuni a fini commerciali, con le relative maggioranze previste per l’uso modificato delle parti comuni.

Nel caso che abbiamo seguito di recente, l’intervento è stato duplice: contestazione al Comune della sanzione per errata qualificazione dell’area come “suolo pubblico” e contemporanea richiesta all’amministratore di inserire in assemblea l’autorizzazione all’uso della grata. Abbiamo fornito un parere legale preventivo, chiarendo che la grata non costituiva area calpestabile né marciapiede, ma era pur sempre una parte comune a uso funzionale, e che l’assemblea aveva titolo per deliberarne un uso temporaneo esclusivo, previa autorizzazione condizionata al pagamento di una piccola indennità simbolica. Il cliente, in pochi giorni, ha potuto regolarizzare la situazione.

Come regolarizzare la posizione e contestare eventuali sanzioni

Quando si riceve un verbale per occupazione abusiva del suolo pubblico, è fondamentale non lasciar passare il tempo senza agire. Le sanzioni possono essere contestate presentando una memoria difensiva al Comando di Polizia Locale entro 60 giorni dalla notifica del verbale, ai sensi della Legge 689/1981. È possibile anche proporre ricorso al Prefetto o al Giudice di Pace, a seconda dei casi. L’intervento tempestivo di un legale può fare la differenza tra il pagamento pieno della sanzione e la sua riduzione o annullamento, specie quando sussistano errori formali, imprecisioni nella contestazione o incertezze sulla titolarità dell’area.

La regolarizzazione, invece, è un percorso che richiede attenzione, pianificazione e, spesso, mediazione tra più soggetti: l’esercente, il Comune, il Municipio, l’amministratore condominiale, talvolta anche i vicini contrari. Occorre predisporre una nuova istanza SUAP completa, che tenga conto delle contestazioni ricevute e che proponga un nuovo layout conforme alla normativa vigente. Spesso è possibile richiedere una sanatoria, o un’autorizzazione retroattiva, specie se si dimostra che l’occupazione è avvenuta in buona fede e in continuità con l’anno precedente.

Nel nostro studio affrontiamo regolarmente casi in cui è necessario prima gestire il danno e poi costruire la soluzione. Ad esempio, a fronte di un verbale ricevuto da un bar per eccessiva estensione dei tavoli su un marciapiede, abbiamo prima impugnato l’atto contestando la metratura rilevata, poi abbiamo rielaborato la planimetria per adeguarla ai limiti imposti dal regolamento dehors, e infine abbiamo seguito l’interlocuzione col Municipio per ottenere una nuova concessione aggiornata. In molti casi, con l’intervento dell’avvocato si riesce a trasformare un problema in un’opportunità di riorganizzazione più solida e duratura.

Assistenza legale per bar e ristoranti: come possiamo supportarvi

Il nostro studio legale offre assistenza completa e personalizzata per tutte le problematiche legate all’occupazione del suolo pubblico a fini commerciali. Interveniamo sia nella fase preventiva, aiutando i clienti a predisporre correttamente le istanze di autorizzazione, sia nella fase contenziosa, quando occorre contestare un verbale, impugnare una sanzione o negoziare con il condominio. Siamo consapevoli che ogni esercente ha esigenze specifiche e tempi stretti, e per questo forniamo consulenze rapide, chiare e operative, orientate al risultato e alla tutela dell’attività.

Abbiamo già seguito numerosi casi di dehors irregolari, tavoli su aree ambigue, occupazioni contestate per pochi centimetri oltre il consentito, o richieste di sanatoria su spazi usati da anni ma mai autorizzati formalmente. In ogni situazione, valutiamo con attenzione la normativa comunale, le condizioni urbanistiche, la posizione catastale dell’area e la documentazione disponibile. Quando serve, dialoghiamo direttamente con i Municipi e con gli amministratori condominiali per facilitare la soluzione del problema. Nei casi più delicati, predisponiamo pareri legali formali e lettere di diffida per sbloccare situazioni stagnanti.

Se hai ricevuto un verbale per occupazione abusiva, o se stai pianificando l’installazione di tavolini e dehors per la tua attività, contattaci oggi stesso.

Il nostro supporto legale può evitarti multe, blocchi operativi, sospensioni o conflitti col vicinato. In uno scenario sempre più burocratizzato, fare le cose per bene fin dall’inizio significa lavorare in tranquillità e con le spalle coperte. Siamo pronti ad aiutarti, come abbiamo già fatto con decine di locali a Roma e in tutta Italia.

Occupazione abusiva del suolo pubblico – 7 domande frequenti che ti potrebbero interessare

1. Cosa si intende per occupazione abusiva del suolo pubblico?
Si parla di occupazione abusiva quando un’attività commerciale utilizza uno spazio esterno (marciapiede, piazza, grata, cortile, ecc.) senza aver ottenuto la necessaria autorizzazione dal Comune o dal Municipio, oppure quando lo fa in difformità rispetto al titolo rilasciato (ad esempio superando la metratura concessa o utilizzando arredi non ammessi).

2. Quali sanzioni si rischiano se si posizionano tavolini senza permesso?
Le sanzioni possono includere multe da 173 a oltre 500 euro per ciascun accertamento, la rimozione forzata degli arredi, la revoca della concessione e, nei casi reiterati, anche il sequestro temporaneo dei beni. In determinate situazioni, si può configurare anche un illecito penale.

3. È possibile regolarizzare un’occupazione non autorizzata già in essere?
Sì, è possibile richiedere una regolarizzazione attraverso il SUAP o presentare una domanda di sanatoria, ma la fattibilità dipende dalla normativa comunale e dallo stato dei luoghi. È consigliato affidarsi a un legale per evitare ulteriori sanzioni durante l’iter.

4. Serve anche l’autorizzazione del condominio se l’area non è comunale?
Assolutamente sì. Se l’area utilizzata per tavolini o dehors non è di proprietà del Comune (ad esempio griglie di aerazione, chiostrine, cortili), è indispensabile ottenere una delibera assembleare che autorizzi l’uso esclusivo dello spazio comune, nel rispetto dell’art. 1102 del Codice Civile.

5. Cosa controllano i vigili durante un’ispezione?
Gli agenti verificano la presenza del titolo autorizzativo, il rispetto delle dimensioni e del layout approvato, l’orario di esposizione, la compatibilità con il regolamento dehors del Comune e l’eventuale impatto su aree vincolate o di interesse pubblico (es. uscite di sicurezza, rampe disabili).

6. È possibile contestare un verbale per occupazione abusiva?
Sì, il verbale può essere impugnato presentando una memoria difensiva al Comando di Polizia Locale entro 60 giorni, oppure con ricorso al Prefetto o al Giudice di Pace. In molti casi, si riesce a ottenere una riduzione o l’annullamento della sanzione.

7. Come può aiutarmi un avvocato in questi casi?
Un avvocato esperto in diritto amministrativo e immobiliare può assisterti nella contestazione del verbale, nel dialogo con il Comune o il condominio, nella regolarizzazione dell’autorizzazione e nella gestione completa delle pratiche SUAP. In questo modo, si riducono rischi, tempi e incertezze.