Cosa fare se i condomini non vogliono rifare il tetto condominiale

Il rifacimento del tetto condominiale rappresenta una delle problematiche più frequenti nei condomini, soprattutto quando alcuni proprietari si oppongono ai lavori, negando il proprio consenso o rifiutandosi di contribuire alle spese. Il tetto, essendo una parte comune dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile, è soggetto a specifiche regole di gestione e manutenzione, la cui inosservanza può avere gravi conseguenze, come infiltrazioni, deterioramento strutturale e responsabilità civili.

La normativa condominiale, disciplinata principalmente dal Codice Civile e dalla giurisprudenza consolidata, prevede che le spese per la manutenzione del tetto siano ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione regolamentare. Tuttavia, ottenere una delibera favorevole non è sempre semplice, specialmente quando il rifacimento appare non urgente o non strettamente necessario a tutti i proprietari e quindi qualcuno dei condomini non vuole rifare il tetto condominiale. In questo articolo analizzeremo i presupposti normativi, le possibili soluzioni legali e le sentenze della Cassazione che disciplinano il rifacimento del tetto condominiale in caso di dissenso tra i condomini.

Quando il rifacimento del tetto è obbligatorio e chi deve pagare

Il tetto condominiale è un bene comune, salvo che il regolamento non disponga diversamente o che vi sia un diritto di uso esclusivo di una parte della sua superficie (ad esempio per la presenza di un sottotetto di proprietà privata). La sua manutenzione e il rifacimento diventano obbligatori in determinati casi, come previsto dall’art. 1123 del Codice Civile, il quale stabilisce che le spese per la conservazione delle parti comuni devono essere sostenute da tutti i condomini in proporzione ai rispettivi millesimi.

Il rifacimento diviene necessario quando il deterioramento del tetto comporta problemi strutturali, infiltrazioni d’acqua o il mancato rispetto delle normative vigenti in materia di sicurezza ed efficienza energetica. In particolare, il D.Lgs. 192/2005 e il D.Lgs. 311/2006 impongono che gli edifici rispettino determinati standard di isolamento termico, e il mancato adeguamento potrebbe esporre il condominio a sanzioni o a una perdita di valore dell’immobile.

Dal punto di vista della ripartizione delle spese, la Cassazione ha chiarito che, in assenza di una diversa pattuizione contrattuale, il costo degli interventi di manutenzione straordinaria sul tetto deve essere suddiviso tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà (Cass. Civ. n. 1451/2021). Tuttavia, qualora il tetto abbia parti di uso esclusivo, come nel caso di un sottotetto annesso a una singola unità immobiliare, la ripartizione può seguire criteri diversi, come confermato dalla sentenza della Cassazione n. 6223/2012.

In questa decisione, la Suprema Corte ha stabilito che, se il sottotetto ha una funzione di copertura per l’intero stabile, la sua manutenzione deve essere a carico di tutti i condomini, mentre se viene utilizzato come locale abitabile dal singolo proprietario, i costi devono essere sostenuti solo da quest’ultimo.

Quale maggioranza serve per deliberare il rifacimento del tetto?

L’approvazione dell’assemblea condominiale è un passaggio fondamentale per avviare i lavori di rifacimento del tetto. Il Codice Civile stabilisce maggioranze diverse a seconda della natura dell’intervento: per le opere di manutenzione ordinaria è sufficiente la maggioranza semplice, mentre per i lavori di straordinaria amministrazione è necessaria una delibera approvata con la maggioranza degli intervenuti in assemblea, rappresentanti almeno 500 millesimi del valore dell’edificio (art. 1136 c.c.). Questo criterio si applica anche ai lavori di consolidamento strutturale e messa in sicurezza del tetto, salvo i casi di urgenza, nei quali l’amministratore può intervenire senza previa delibera (Cass. Civ. n. 3012/2018).

Se un condomino si oppone ai lavori e tenta di impugnare la delibera, può farlo solo per vizi procedurali o per un’eccessiva onerosità della spesa rispetto all’utilità dell’intervento. Tuttavia, la Cassazione ha più volte chiarito che il rifiuto di un singolo condòmino non può bloccare una decisione presa legittimamente dall’assemblea (Cass. Civ. n. 8960/2020). Inoltre, nel caso in cui un condomino si rifiuti di pagare, l’amministratore ha il dovere di procedere con un decreto ingiuntivo per il recupero delle somme dovute, senza necessità di un’ulteriore autorizzazione assembleare (Cass. Civ. n. 15679/2018).

Cosa fare se i condomini non vogliono pagare i lavori urgenti

Nel caso in cui il rifacimento del tetto sia necessario per evitare danni gravi, il condomino che subisce infiltrazioni d’acqua o altri disagi può agire con una diffida formale nei confronti dell’amministratore e degli altri condomini. La diffida, che deve essere redatta in forma scritta, richiede l’intervento immediato per evitare un aggravamento della situazione e può essere il primo passo per un’azione giudiziaria. Se il condominio rimane inerte, il singolo condòmino può rivolgersi al tribunale per ottenere un provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c., con il quale il giudice può ordinare l’immediata esecuzione dei lavori (Cass. Civ. n. 19888/2017).

Strumenti legali per forzare il rifacimento del tetto

Se l’assemblea condominiale non approva i lavori necessari, il singolo condòmino può agire in giudizio per tutelare i propri diritti. Una delle azioni più efficaci è il ricorso al giudice per ottenere un provvedimento che obblighi il condominio a eseguire le opere indispensabili, dimostrando che il mancato intervento compromette la sicurezza dell’edificio o la salubrità degli ambienti interni. La Cassazione ha ribadito che la mancata manutenzione del tetto costituisce una violazione del diritto di proprietà, legittimando l’intervento giudiziale anche in assenza di un voto assembleare favorevole (Cass. Civ. n. 32694/2019).

Un’altra strada è la nomina di un amministratore giudiziario, qualora l’amministratore ordinario non adempia ai propri obblighi. L’art. 1129 c.c. prevede che i condomini possano chiedere la revoca dell’amministratore in caso di inerzia o cattiva gestione, e il tribunale può nominare un amministratore straordinario per garantire l’esecuzione degli interventi necessari.

Con l’aiuto di un avvocato esperto in diritto condominiale, chi si trova a subire danni a causa del deterioramento del tetto condominiale ha a disposizione strumenti concreti per far valere i propri diritti. La resistenza degli altri condomini non rappresenta un ostacolo insormontabile, purché si adottino le giuste strategie, sia in sede assembleare che in ambito giudiziario.

Rifarcimento tetto condominiale – 7 domande frequenti che ti potrebbero interessare

1. Quando è obbligatorio rifare il tetto condominiale?
Il rifacimento del tetto è obbligatorio quando il deterioramento compromette la sicurezza dell’edificio, causa infiltrazioni d’acqua nelle unità sottostanti o non rispetta le normative edilizie e di efficienza energetica (D.Lgs. 192/2005 e D.Lgs. 311/2006). L’amministratore può intervenire anche senza delibera in caso di urgenza.

2. Quale maggioranza è necessaria per approvare il rifacimento del tetto?
Per i lavori di manutenzione straordinaria del tetto, l’assemblea deve deliberare con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi del valore dell’edificio (art. 1136 c.c.). Se i lavori sono urgenti, l’amministratore può procedere senza delibera e ottenere la ratifica successiva.

3. Cosa succede se un condomino non è d’accordo con il rifacimento del tetto?
Un singolo condomino non può bloccare una delibera approvata secondo le maggioranze previste dalla legge. Se ritiene la decisione illegittima, può impugnarla in tribunale entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale (art. 1137 c.c.), ma non può sottrarsi al pagamento delle spese.

4. Come vengono ripartite le spese del rifacimento del tetto?
Le spese vengono suddivise tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.). Tuttavia, se il tetto copre solo alcune unità o vi è un sottotetto di proprietà esclusiva, la ripartizione può seguire criteri diversi, come confermato dalla Cassazione (sent. n. 6223/2012).

5. Cosa posso fare se i condomini non vogliono pagare lavori urgenti?
Il condomino danneggiato può inviare una lettera di diffida all’amministratore e agli altri condomini per sollecitare l’intervento. Se il problema persiste, può rivolgersi al tribunale per ottenere un provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c., come confermato dalla Cassazione (sent. n. 19888/2017).

6. Posso rifare il tetto a mie spese e chiedere il rimborso ai condomini?
No, i lavori sulle parti comuni devono essere deliberati dall’assemblea. Tuttavia, se il rifacimento del tetto è indispensabile e il condominio non interviene, il condomino danneggiato può ottenere dal giudice l’autorizzazione a procedere e il rimborso delle spese sostenute.

7. Cosa succede se l’amministratore non interviene per rifare il tetto?
L’amministratore ha l’obbligo di tutelare l’integrità dell’edificio. Se rimane inerte, i condomini possono chiederne la revoca per negligenza (art. 1129 c.c.) e nominare un amministratore giudiziario, come stabilito dalla Cassazione (sent. n. 32694/2019).