Chiedere i danni per la mancata manutenzione del condominio

In ambito condominiale, l’omessa manutenzione rappresenta una delle cause più ricorrenti di degrado degli immobili, ma anche una delle principali fonti di responsabilità civile. La legge non lascia spazio a interpretazioni: l’articolo 2051 del Codice Civile stabilisce che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. In questa disposizione si inquadra perfettamente il ruolo del condominio quale soggetto responsabile della custodia e della manutenzione delle parti comuni. Tetti, facciate, grondaie, scale, cortili, impianti idrici e fognari: tutte queste strutture rientrano nel concetto di bene comune, e la loro incuria può provocare danni gravi ai singoli condomini, i quali hanno pieno diritto ad agire per il risarcimento.

L’obbligo di manutenzione non è dunque un semplice dovere morale o gestionale, ma un preciso obbligo giuridico. Quando viene meno, e si verificano danni a causa della cattiva manutenzione o del totale abbandono delle parti comuni, la responsabilità civile del condominio si attiva in automatico. Il singolo condomino che subisce un danno può far valere i propri diritti attraverso un’azione legale mirata nei confronti dell’amministratore.

La giurisprudenza ha più volte ribadito che il condominio, in quanto custode delle parti comuni, risponde dei danni causati da infiltrazioni, cedimenti strutturali o altri fenomeni connessi a una gestione inadeguata.

Non è necessario dimostrare la colpa soggettiva, ma soltanto il nesso tra l’omessa manutenzione e il danno subito. Ciò rende più semplice e rapida l’azione giudiziaria per il risarcimento.

Infiltrazioni, terrazze e lastrici solari: chi paga i danni?

Le infiltrazioni sono tra i danni più comuni e insidiosi derivanti dall’omessa manutenzione condominiale. In particolare, esse si originano frequentemente da terrazze, tetti o lastrici solari, e si manifestano con aloni, muffe, umidità e deterioramento dei soffitti e delle pareti delle unità immobiliari sottostanti. In questi casi è fondamentale individuare con precisione la responsabilità, distinguendo tra le ipotesi di proprietà comune e quelle di uso o proprietà esclusiva.

Secondo l’articolo 1117 del Codice Civile, il lastrico solare è da considerarsi parte comune dell’edificio, salvo che il contrario risulti dal titolo. Quando invece è attribuito in uso esclusivo a un singolo condomino, si applica l’articolo 1126 c.c., che disciplina la ripartizione delle spese di manutenzione e delle responsabilità in caso di danni.

In particolare, il proprietario esclusivo del terrazzo o del lastrico solare risponde per un terzo delle spese di riparazione, mentre i restanti due terzi ricadono sul condominio. Questo perché, anche se l’uso è individuale, la funzione di copertura che tali strutture svolgono rimane collettiva. Ne deriva che anche il condominio resta responsabile per le conseguenze di una cattiva manutenzione.

Quando le infiltrazioni derivano da una terrazza di proprietà esclusiva, ma l’amministratore non interviene per eseguire i necessari lavori o per convocare l’assemblea al fine di approvare la spesa, si configura un caso di responsabilità condivisa. Il singolo condomino danneggiato può chiedere non solo l’eliminazione del problema, ma anche il risarcimento dei danni materiali e morali subiti, in misura proporzionata alla gravità della negligenza.

L’amministratore non fa i lavori urgenti: quando risponde personalmente

In molte situazioni condominiali, il problema principale non è la mancanza di fondi o la complessità tecnica dell’intervento, ma la passività dell’amministratore. Quando l’amministratore di condominio non fa i lavori urgenti, nonostante le segnalazioni e la presenza evidente di situazioni dannose o pericolose, si configura una vera e propria responsabilità personale per negligenza. Ai sensi dell’art. 1130 c.c., egli è tenuto a compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio e ad eseguire le deliberazioni dell’assemblea. L’inerzia, specialmente in presenza di infiltrazioni, distacchi, crolli o guasti impiantistici, può costituire una violazione grave dei suoi obblighi gestionali e giustificare un’azione di risarcimento danni anche nei suoi confronti.

Nei casi più gravi, l’amministratore può essere sostituito per giusta causa o addirittura denunciato per omissione. La responsabilità dell’amministratore di condominio per la mancata manutenzione non è solo civilistica: in determinate circostanze può sconfinare anche nel penale, ad esempio quando la sua negligenza provoca lesioni o mette in pericolo la sicurezza degli occupanti. Il problema è particolarmente evidente quando il degrado riguarda le strutture più esposte: balconi, tetti, cornicioni, grondaie. L’amministratore, anche in assenza di una delibera assembleare, ha il dovere di intervenire per eseguire i lavori urgenti che non ammettono rinvio.

Se si rifiuta di agire, o resta inerte, può essere chiamato a rispondere in giudizio. In tali casi, è possibile ottenere un risarcimento e obbligare il condominio a intervenire, ripristinando la legalità e la sicurezza dell’immobile.

Come obbligare il condominio a fare i lavori necessari

Molti cittadini si trovano nella spiacevole situazione di dover convivere con danni strutturali o disagi evidenti, senza che l’amministratore o il condominio si decidano ad affrontare il problema. È frequente che il proprietario di un appartamento danneggiato da infiltrazioni, muffe, cedimenti o malfunzionamenti dell’impianto elettrico o idrico si domandi: come posso obbligare il condominio a fare i lavori? La risposta sta nel diritto di ciascun condomino di pretendere la manutenzione delle parti comuni e di agire quando questa viene omessa.

È possibile, innanzitutto, inviare una diffida formale all’amministratore affinché convochi l’assemblea e inserisca l’intervento all’ordine del giorno.

Se l’amministratore resta inerte o l’assemblea rifiuta di deliberare, il singolo può ricorrere al giudice. La giurisprudenza è chiara nel ritenere ammissibile un ricorso ex art. 702-bis c.p.c. volto a ottenere un provvedimento immediato di condanna del condominio all’esecuzione dei lavori. In presenza di urgenza, si può ricorrere anche a misure cautelari. Parallelamente, se il danno è già avvenuto, è possibile proporre un’azione ordinaria di risarcimento danni per omessa manutenzione. Il condominio potrà essere condannato a rifondere tutte le spese sostenute dal condomino danneggiato, comprese quelle per il ripristino dell’appartamento, l’eventuale perizia tecnica e i danni morali. In questi casi, è fondamentale agire per tempo, affidandosi a un legale esperto in materia condominiale.

Danni da incuria e degrado: la cattiva manutenzione è un illecito civile

Oltre ai casi eclatanti di infiltrazioni o danni strutturali, la cattiva manutenzione si manifesta anche in forme più silenziose ma altrettanto gravi. La mancata pulizia delle parti comuni del condominio è uno degli esempi più diffusi: scale sporche, corridoi in condizioni igieniche precarie, lampade fulminate mai sostituite, aree verdi abbandonate, ascensori non funzionanti. Questi sintomi di incuria compromettono il decoro dell’edificio, incidono negativamente sul valore degli immobili e – soprattutto – possono costituire un rischio per la salute e l’incolumità delle persone. Il degrado, quindi, non è solo un problema estetico o gestionale, ma un illecito civile che può essere contestato con successo.

L’articolo 2043 del Codice Civile prevede che qualsiasi fatto doloso o colposo che cagioni ad altri un danno ingiusto obbliga colui che l’ha commesso a risarcirlo. Questo principio si applica anche al condominio quando, a causa della sua condotta omissiva, si genera un danno al singolo condomino. È irrilevante che l’amministratore non abbia agito con dolo: anche la sola negligenza è sufficiente per attivare la responsabilità. Nei casi più gravi, la scarsa manutenzione può creare pericoli concreti, ad esempio favorendo la proliferazione di muffe, parassiti o batteri, oppure causando inciampi e cadute per mancanza di pulizia o per buche non segnalate. In tutti questi casi, il condomino ha pieno titolo per chiedere un intervento immediato e un risarcimento dei danni subiti.

Assistenza legale per ottenere il risarcimento: quando rivolgersi a un avvocato

Quando si è vittima dell’omessa manutenzione condominiale, non bisogna restare in silenzio. Spesso, infatti, dietro l’apparente inerzia del condominio si nasconde una catena di responsabilità precise, che solo un’azione legale può mettere in luce. Se hai subito infiltrazioni, danni materiali, disagi abitativi o svalutazione del tuo immobile a causa della cattiva manutenzione o della negligenza dell’amministratore, hai diritto a essere risarcito. Il primo passo è raccogliere la documentazione: fotografie, relazioni tecniche, preventivi, comunicazioni scritte all’amministratore. Dopodiché, è fondamentale rivolgersi a uno studio legale che conosca la materia e sappia muoversi con efficacia.

Nel nostro studio legale ci occupiamo da anni di tutelare i condomini danneggiati dall’omessa manutenzione. Analizziamo la situazione specifica, redigiamo le diffide, incarichiamo tecnici di fiducia per le perizie, e – se necessario – avviamo l’azione giudiziaria per ottenere il risarcimento dei danni e l’esecuzione dei lavori. Operiamo con rigore e tempestività, consapevoli che il tempo è un fattore decisivo: più si ritarda, più il danno cresce.

Se stai affrontando una situazione di degrado, infiltrazioni, o se l’amministratore non fa i lavori urgenti che hai segnalato, contattaci oggi stesso. Ti offriremo una consulenza legale personalizzata e ti guideremo passo dopo passo nella difesa dei tuoi diritti.

Risarcimenti danni per omessa manutenzione – 7 domande frequenti che ti potrebbero interessare

1. Cosa si intende per omessa manutenzione del condominio?
Per omessa manutenzione del condominio si intende il mancato intervento su parti comuni dell’edificio che necessitano di riparazione, pulizia o messa in sicurezza. Rientrano in questa definizione anche le situazioni in cui l’amministratore è stato informato del problema ma non ha agito, causando o aggravando un danno a carico dei singoli condomini.

2. È possibile ottenere un risarcimento per danni da infiltrazioni causate dal condominio?
Sì. Se le infiltrazioni derivano da una parte comune – come il tetto, il lastrico solare o le grondaie – e sono causate da cattiva manutenzione o da omessa manutenzione, il condominio può essere chiamato a rispondere ex art. 2051 c.c. per i danni arrecati alla proprietà privata.

3. Come posso obbligare il condominio a fare i lavori?
Puoi inviare una diffida formale all’amministratore e, se non ricevi risposta, chiedere la convocazione di un’assemblea straordinaria. In alternativa, puoi rivolgerti a un avvocato per presentare un ricorso d’urgenza in tribunale o avviare una causa ordinaria. L’inerzia dell’amministratore può costituire una grave responsabilità.

4. Il terrazzo è di proprietà esclusiva: chi paga se ci sono danni da infiltrazioni?
Se il danno proviene da un terrazzo di proprietà esclusiva, la spesa per i lavori di ripristino va ripartita secondo l’art. 1126 c.c.: un terzo a carico del proprietario esclusivo, due terzi a carico del condominio. Tuttavia, resta fondamentale accertare le cause delle infiltrazioni per stabilire la responsabilità.

5. Cosa posso fare se l’amministratore non fa i lavori urgenti?
Se l’amministratore non interviene tempestivamente, si configura un’ipotesi di negligenza dell’amministratore. Può essere sostituito, denunciato o citato in giudizio. In alcuni casi è possibile agire d’urgenza senza attendere una delibera assembleare, soprattutto se il ritardo mette a rischio la sicurezza o l’abitabilità.

6. È possibile agire per danni anche in caso di mancata pulizia delle parti comuni?
Assolutamente sì. La mancata pulizia delle parti comuni del condominio può generare rischi igienico-sanitari e compromettere la sicurezza degli abitanti. Se ne derivano danni materiali o morali, è possibile chiedere il risarcimento del danno al condominio o, nei casi più gravi, anche all’amministratore.

7. Devo aspettare l’approvazione dell’assemblea per far valere i miei diritti?
No. Se hai subito un danno da omessa manutenzione o da comportamento inerte dell’amministratore, non devi attendere che l’assemblea deliberi. Il tuo diritto al risarcimento è individuale e puoi farlo valere anche in assenza di decisioni collegiali. È consigliabile rivolgersi a un avvocato per impostare correttamente l’azione.