Il Comune non rilascia il certificato di agibilità: intraprendere le vie legali

Il certificato di agibilità è un documento essenziale per garantire che un immobile sia idoneo all’uso, in quanto attesta la conformità agli standard di sicurezza, igiene e salubrità previsti dalla normativa. La sua importanza risiede non solo nel tutelare gli abitanti e i fruitori di un edificio, ma anche nel facilitare operazioni come la vendita o l’affitto dell’immobile. In alcuni casi, però, il comune può non rilasciare il certificato di agibilità, oppure sorgono difficoltà nel reperirlo per edifici vecchi o che hanno subito cambi di destinazione d’uso. In questo articolo analizzeremo le cause e le possibili soluzioni per affrontare il mancato rilascio del certificato, oltre a fornire risposte a domande frequenti come chi deve rilasciare il certificato, quanto tempo ci vuole per ottenerlo e come comportarsi in casi particolari, come immobili ante 1967.

Chi deve rilasciare il certificato di agibilità e la segnalazione certificata di agibilità (SCA)?

Storicamente, il certificato di agibilità è stato rilasciato dai comuni italiani su richiesta del proprietario dell’immobile o del tecnico incaricato. Questo certificato attesta che l’immobile è conforme a determinati requisiti di sicurezza, igiene e salubrità, e solo una volta ottenuto è possibile utilizzarlo pienamente, sia come abitazione che per altre destinazioni d’uso. La figura responsabile per il rilascio del certificato è il sindaco, che lo emette attraverso l’ufficio tecnico del comune. Tuttavia, con l’introduzione della Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), avvenuta tramite la semplificazione burocratica degli ultimi anni, il processo è stato notevolmente velocizzato.

Ora, infatti, è il tecnico abilitato a presentare la SCA in nome e per conto del proprietario, autocertificando la conformità dell’immobile ai requisiti previsti. La SCA può essere presentata online, tramite i portali comunali o le piattaforme regionali, rendendo il procedimento più efficiente e riducendo l’intervento diretto del comune.

Ciò non toglie che l’ufficio tecnico comunale possa intervenire per verificare la correttezza delle informazioni presentate e, in alcuni casi, richiedere ulteriori documenti o ispezioni, rallentando di fatto il rilascio del certificato. In caso di problemi, sarà il comune a dover comunicare eventuali mancanze o incongruenze nella documentazione.

Quanto tempo ci vuole per ottenere il certificato di agibilità?

Il rilascio del certificato di agibilità può richiedere tempi variabili a seconda della specifica situazione dell’immobile e del comune di competenza. In linea generale, il comune ha un termine di 30 giorni dalla presentazione della segnalazione certificata di agibilità per verificare la documentazione e rilasciare il certificato. Tuttavia, in alcuni casi, possono sorgere ritardi dovuti a vari fattori, come la mancanza di documenti necessari, la richiesta di ulteriori accertamenti da parte dell’ufficio tecnico, o problemi legati alla conformità edilizia e urbanistica dell’immobile. Se la documentazione non è completa o presenta errori, il comune può sospendere il termine e chiedere integrazioni, allungando così i tempi di rilascio.

È importante che il proprietario o il tecnico incaricato monitorino da vicino il processo e, in caso di ritardi ingiustificati, sollecitino l’ufficio tecnico comunale per evitare stalli burocratici. Nei casi più complessi, quando ci sono violazioni o incongruenze tra lo stato di fatto dell’immobile e le normative vigenti, il processo di rilascio del certificato può richiedere anche diversi mesi. Per ovviare a questi problemi, è utile affidarsi a tecnici esperti che possano gestire correttamente la pratica sin dall’inizio, riducendo al minimo il rischio di lungaggini. Va inoltre considerato che, in assenza del certificato, l’immobile potrebbe non essere utilizzabile legalmente per le finalità per cui è stato costruito o ristrutturato.

Cosa fare se non si trova il certificato di agibilità?

In molti casi, specialmente per immobili di vecchia costruzione o che hanno subito numerose ristrutturazioni, può capitare che il certificato di agibilità non sia facilmente reperibile o che non sia mai stato rilasciato. Questo può rappresentare un problema per chi intende vendere o affittare l’immobile, oppure per chi desidera cambiare la destinazione d’uso.

Se non si trova il certificato di agibilità, la prima cosa da fare è verificare presso l’ufficio tecnico del comune se il documento è stato emesso in passato e richiedere una copia.

In alternativa, se il certificato non è mai stato rilasciato, sarà necessario avviare una nuova procedura, che prevede la presentazione di una Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA). Questo passaggio può essere più complesso per immobili storici o per edifici costruiti prima dell’introduzione delle attuali normative edilizie. Per gli immobili ante 1967, infatti, il certificato di agibilità non era obbligatorio, pertanto è possibile che molti di questi edifici ne siano privi. In tali casi, la normativa prevede la possibilità di regolarizzare la situazione attraverso la presentazione di una SCA o di un’autocertificazione da parte del tecnico incaricato, che attesti la conformità dell’immobile ai requisiti di sicurezza e salubrità.

È importante ricordare che la mancanza di certificato di agibilità non impedisce necessariamente la vendita o l’uso dell’immobile, ma può comportare delle limitazioni legali o fiscali, pertanto è sempre consigliabile regolarizzare la situazione quanto prima.

• Roma: www.comune.roma.it/web/it/scheda-servizi.page?contentId=INF118202
• Milano: www.comune.milano.it/servizi/certificato-di-agibilita
• Genova: www.comune.genova.it/content/segnalazione-certificata-di-agibilita-degli-edifici
• Torino: www.comune.torino.it/ediliziaprivata/
• Napoli: www.comune.napoli.it/
• Firenze: suap.comune.fi.it
• Venezia: www.comune.venezia.it
• Bologna: www.comune.bologna.it
• Palermo: www.comune.palermo.it
• Bari: www.comune.bari.it

Il certificato di agibilità per immobili ante 1967 e altre eccezioni

Gli immobili costruiti prima del 1967 sono spesso soggetti a norme meno stringenti in materia di certificazione di agibilità, in quanto, all’epoca, questo documento non era obbligatorio. Ciò significa che molti edifici storici o case di campagna potrebbero non essere dotati di tale certificato. Questo, però, non rappresenta un ostacolo insormontabile, poiché esistono modalità per ottenere una regolarizzazione postuma. In particolare, per gli immobili più vecchi, è possibile presentare una Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) da parte di un tecnico abilitato, che attesti la conformità dell’edificio agli attuali standard di sicurezza e igiene.

Questa procedura permette di ottenere il certificato anche per edifici che non lo possedevano in origine, purché non ci siano stati abusi edilizi o violazioni delle normative vigenti. Se l’immobile è stato oggetto di ristrutturazioni o cambi di destinazione d’uso, sarà necessario verificare se le nuove opere rispettano le norme attuali. In tal caso, il tecnico incaricato dovrà attestare la regolarità delle modifiche e la conformità dell’immobile ai requisiti previsti per il rilascio del certificato di agibilità. Va infine ricordato che, in situazioni particolari, come per alcuni edifici storici o di interesse artistico, potrebbero essere previste deroghe o agevolazioni per il rilascio del certificato, a patto che vengano rispettati i requisiti minimi di sicurezza strutturale.

Quanto costa e quando è obbligatorio il certificato di agibilità

Il costo per ottenere il certificato di agibilità varia a seconda del comune e delle caratteristiche dell’immobile. In generale, le spese principali riguardano l’onorario del tecnico incaricato di presentare la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) e eventuali diritti di segreteria richiesti dal comune. Il costo può variare da poche centinaia di euro a cifre più alte, a seconda della complessità del caso. Per quanto riguarda l’obbligatorietà, il certificato di agibilità è necessario per tutti gli immobili che vengono destinati a uso abitativo o commerciale.

La legge prevede che il certificato sia obbligatorio per gli edifici di nuova costruzione, per quelli oggetto di ristrutturazioni rilevanti, o in caso di cambio di destinazione d’uso. In mancanza del certificato, l’immobile non può essere utilizzato legalmente e potrebbero sorgere problemi in caso di compravendita o affitto. Tuttavia, esistono eccezioni: per alcuni edifici di interesse storico o particolari strutture, il certificato di agibilità può non essere richiesto, a patto che vengano rispettati i requisiti minimi di sicurezza. Oggi, grazie alle piattaforme digitali, la richiesta del certificato di agibilità può essere effettuata online, velocizzando così l’intero processo e riducendo i tempi di attesa.

Problemi con il certificato di agibilità: quali azioni legali intraprendere

Quando si riscontrano problemi con il rilascio del certificato di agibilità da parte del Comune, o nel caso in cui il certificato non venga emesso nei tempi previsti, è possibile valutare alcune strade legali per tutelare i propri diritti. Innanzitutto, la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) dovrebbe essere esaminata entro 30 giorni dal Comune, ma in caso di silenzio dell’amministrazione, si può applicare il principio del silenzio-assenso, che consente di considerare il certificato come rilasciato implicitamente.

Se il Comune rifiuta il rilascio o richiede integrazioni non giustificate, è possibile presentare un ricorso al TAR (Tribunale Amministrativo Regionale). Questo tipo di ricorso permette di contestare l’illegittimità dell’atto o del diniego. È fondamentale che il ricorso venga presentato entro 60 giorni dalla notifica del provvedimento di diniego.

Un’altra possibile azione è la diffida formale, da inviare tramite PEC o raccomandata, chiedendo all’amministrazione di pronunciarsi entro un termine ragionevole. In caso di ulteriori ritardi, è possibile procedere con una richiesta di risarcimento danni per i disagi causati dalla mancata agibilità dell’immobile, specialmente se l’immobile non può essere utilizzato o venduto senza tale certificato.

Inoltre, è consigliabile rivolgersi a un avvocato amministrativista esperto in diritto edilizio per valutare l’opportunità di procedere per via giudiziale o tentare una mediazione con il Comune, che potrebbe risolvere la questione in modo più rapido ed economico.

[FAC SIMILE RICHIESTA DEL CERTIFICATO DI AGIBILITA’ DA PRESENTARE AL COMUNE]

[Nome e Cognome del richiedente]
Indirizzo
CAP, Città, Provincia
Codice Fiscale/Partita IVA
Telefono
Email

Al Comune di [Nome del Comune]
Ufficio Tecnico – Settore Urbanistica/Edilizia

Oggetto: Richiesta di Certificato di Agibilità per l’immobile sito in [Indirizzo completo]

Il sottoscritto/a [Nome e Cognome del richiedente], nato/a a [Luogo di nascita] il [Data di nascita], residente in [Indirizzo completo], codice fiscale [Inserire codice fiscale], in qualità di [proprietario/legale rappresentante dell’immobile] sito in [Indirizzo completo dell’immobile], identificato catastalmente al foglio [Numero foglio], particella [Numero particella], subalterno [Numero subalterno], intende richiedere il rilascio del Certificato di Agibilità per il suddetto immobile ai sensi dell’art. 24 del DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia).

A tal fine, dichiara che l’immobile rispetta i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, previsti dalle normative vigenti e allega i seguenti documenti:

Copia del titolo abilitativo edilizio (permesso di costruire/SCIA/CILA).
Dichiarazione di conformità degli impianti (elettrico, idrico, termico, ecc.), rilasciata da tecnico abilitato.
Certificato di collaudo statico o, se non richiesto, dichiarazione di non necessità.
Attestato di prestazione energetica (APE).
Relazione di conformità urbanistica e catastale.
Documentazione fotografica dell’immobile (facciate, interni, impianti).
Ricevuta di pagamento dei diritti di segreteria.

In attesa del rilascio del certificato richiesto, dichiaro di essere a disposizione per qualsiasi eventuale chiarimento o integrazione della documentazione.

Luogo, Data

Firma