Avvocato per agenzie immobiliari nei casi di vizi, mediazioni e ristrutturazioni

Il mercato immobiliare italiano è diventato, negli ultimi anni, un terreno sempre più insidioso per privati e investitori, sia per la complessità normativa crescente sia per la frequente opacità nei rapporti con agenzie e intermediari. È in questo contesto che si afferma con forza la figura dell’avvocato immobiliarista, ossia quel professionista specializzato in diritto immobiliare, edilizia privata e urbanistica, capace di intervenire non solo in fase contenziosa ma, soprattutto, in sede preventiva.

Molti utenti si rivolgono infatti alle agenzie immobiliari con la convinzione che queste siano garanti assoluti della regolarità dell’affare, ma ciò è falso: l’agente ha il compito di mettere in contatto le parti e facilitare l’accordo, non di verificare con accuratezza tutti gli aspetti tecnici, giuridici e urbanistici dell’immobile.

Proprio per questo, la consulenza di un avvocato esperto in case dovrebbe essere considerata un passaggio fondamentale sin dalla fase del compromesso, per esaminare visure, certificazioni catastali, planimetrie e autorizzazioni edilizie. Il rischio, in assenza di una verifica accurata, è di sottoscrivere proposte d’acquisto vincolanti per immobili privi di conformità urbanistica o catastale, oppure di incorrere in problematiche legate alla mancanza di titoli edilizi come CILA o SCIA.

L’avvocato immobiliarista, con esperienza anche in diritto civile e diritto urbanistico, può quindi svolgere un’azione strategica di tutela per chi acquista, vende o ristruttura un immobile, affiancando tecnici e notai per garantire la piena regolarità dell’operazione.

Mancati rogiti e responsabilità delle agenzie immobiliari

Una delle problematiche più frequenti che incontriamo nel nostro studio riguarda i mancati rogiti, ovvero quelle situazioni in cui, pur essendo intervenuto un contratto preliminare (compromesso), l’atto definitivo di compravendita non viene mai stipulato. Le ragioni sono molteplici: si va dalla scoperta di vizi urbanistici o difformità edilizie, fino alla mancata concessione del mutuo o alla revoca della volontà di una delle parti. In questi casi, sorgono importanti profili di responsabilità civile, sia per il venditore, sia per l’agenzia immobiliare che ha curato l’intermediazione. Infatti, ai sensi dell’art. 1759 c.c., l’agente è tenuto a comportarsi secondo diligenza e buona fede, informando le parti su tutte le circostanze rilevanti per la conclusione dell’affare.

Se l’intermediario ha taciuto, ad esempio, la presenza di un abuso edilizio o di un vincolo ipotecario sull’immobile, può essere chiamato a rispondere in via risarcitoria. La Cassazione ha più volte affermato che l’agente è responsabile qualora abbia fornito informazioni errate o abbia omesso circostanze rilevanti che, se conosciute, avrebbero impedito la stipula del contratto (ex multis Cass. civ. sez. II, 25/01/2018, n. 1854). In tali situazioni, il cliente può agire per la restituzione della provvigione, l’annullamento della proposta d’acquisto, oppure per ottenere il risarcimento del danno da perdita di chance o per le spese sostenute inutilmente.

È evidente, quindi, che l’intervento dell’avvocato immobiliarista non si limita alla fase della trattativa, ma diventa centrale quando l’affare non si conclude, pur essendo l’agenzia intervenuta.

Vizi della casa scoperti dopo il rogito: chi è responsabile?

Un’altra questione che genera numerose controversie è quella dei vizi dell’immobile scoperti solo dopo il rogito notarile. Spesso accade che, una volta entrati nella nuova casa, gli acquirenti si accorgano della presenza di problemi strutturali, umidità nascosta, impianti non a norma, oppure difformità urbanistiche mai dichiarate in sede di trattativa. In questi casi, la prima reazione è rivolgersi all’agente o al venditore, ma è importante distinguere con precisione le responsabilità. Il codice civile, all’art. 1490, stabilisce che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il termine per agire è di otto giorni dalla scoperta e un anno dalla consegna (art. 1495 c.c.), salvo casi di dolo.

Se però il vizio era noto o facilmente accertabile, oppure se l’acquirente ha sottoscritto una clausola di esclusione della garanzia, l’azione può essere compromessa. Tuttavia, resta sempre la possibilità di agire contro l’intermediario immobiliare qualora si provi che questi ha dolosamente taciuto circostanze rilevanti o ha contribuito a generare un falso affidamento. In questi casi si può parlare di responsabilità precontrattuale (art. 1337 c.c.), con diritto al risarcimento del danno subito per la violazione del dovere di buona fede. Alcune sentenze recenti hanno riconosciuto la colpa dell’agente per non aver richiesto o analizzato la documentazione urbanistica, soprattutto quando l’immobile era pubblicizzato come “ristrutturato” o “in regola”. È quindi essenziale che chi compra si affidi a un avvocato esperto in case, capace di ricostruire la catena delle responsabilità e valutare l’efficacia delle eventuali tutele giudiziarie o extragiudiziarie.

Ristrutturazioni dopo l’acquisto: tra CILA, SCIA e contenziosi edilizi

Le controversie immobiliari non si esauriscono con la compravendita, ma spesso esplodono dopo l’acquisto, quando l’acquirente decide di procedere a lavori di ristrutturazione. È in questa fase che emergono problemi legati alla mancata presentazione della CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) o della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), oppure all’esistenza di precedenti abusi non sanati. In molti casi, il nuovo proprietario si trova a dover affrontare ordinanze comunali di sospensione o demolizione, perché l’immobile presenta difformità mai sanate e che ostacolano i nuovi interventi. Talvolta, le agenzie immobiliari pubblicizzano immobili come “pronti per ristrutturazione” o “sanabili”, senza però alcuna verifica concreta della reale situazione urbanistica, alimentando false aspettative.

In questi casi, la responsabilità può essere triplice: del venditore, se ha taciuto abusi noti; dell’intermediario, se ha dato garanzie infondate; e, infine, dei tecnici incaricati, se non hanno svolto le dovute verifiche. L’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001) permette la sanatoria di alcuni abusi, ma solo se ricorrono precisi presupposti. In mancanza, l’acquirente si ritrova con un immobile non conforme e non trasformabile, il che può giustificare anche l’annullamento dell’atto notarile per errore essenziale, come avvenuto in più occasioni in giurisprudenza (si veda ad esempio Trib. Roma, sent. n. 21154/2019). In questa fase, l’avvocato immobiliarista diventa indispensabile per istruire una causa civile per inadempimento contrattuale, oppure per verificare l’opportunità di attivare un procedimento amministrativo o di mediazione obbligatoria.

La consulenza in materia di edilizia privata e urbanistica non può essere improvvisata, e va sempre integrata con l’analisi di tecnici di fiducia.

Pubblicità ingannevole e omissioni degli agenti: la tutela legale

Molte delle controversie che si aprono tra acquirente e agenzia immobiliare nascono da false o incomplete rappresentazioni dell’immobile offerte durante la fase pubblicitaria o nella redazione della proposta di acquisto. La giurisprudenza italiana, in particolare negli ultimi dieci anni, ha delineato con maggiore rigore i profili di responsabilità dell’agente immobiliare, specie quando quest’ultimo si è reso autore di comportamenti omissivi o reticenti, violando i principi di buona fede e correttezza nei rapporti contrattuali.

L’art. 1759, comma 1, c.c. stabilisce che l’intermediario deve comunicare alle parti “le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare”, ma spesso le agenzie si limitano a riportare informazioni del venditore senza fare alcuna verifica.

In questo contesto, un immobile pubblicizzato come “in regola con la normativa urbanistica”, “dotato di certificazioni a norma”, oppure “libero da vincoli”, può rivelarsi, in realtà, privo della conformità catastale, soggetto a ipoteca, o afflitto da abusi edilizi non sanabili. In tali casi, il cliente danneggiato può richiedere l’annullamento dell’incarico all’agenzia, il risarcimento del danno patrimoniale, o addirittura il rimborso della provvigione versata. Alcune sentenze hanno riconosciuto la sussistenza del dolo omissivo da parte dell’agente, anche quando l’errore del cliente si è basato su un semplice silenzio colpevole (Cass. Civ. n. 8232/2018).

L’avvocato immobiliarista può intervenire non solo in giudizio, ma anche nella fase stragiudiziale, inviando una diffida formale all’agenzia e richiedendo una composizione bonaria del contenzioso. In ogni caso, è fondamentale che il cliente sia consapevole che, accanto al diritto alla tutela contrattuale, esistono anche strumenti più ampi di tutela risarcitoria e denuncia all’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato, qualora la pubblicità ingannevole abbia avuto un impatto rilevante sul comportamento del consumatore.

Avvocato immobiliarista – Studio legale per agenzia immobiliare – 8 domande frequenti che ti potrebbero interessare

1. Quando è utile rivolgersi a un avvocato immobiliarista?
È utile rivolgersi a un avvocato immobiliarista in ogni fase della compravendita: dalla trattativa preliminare alla verifica della documentazione urbanistica, fino alla gestione di contenziosi su vizi, abusi edilizi o responsabilità dell’agenzia immobiliare.

2. Cosa può fare un avvocato se il rogito non viene firmato?
Se il rogito salta per colpa di una delle parti o per omissioni dell’agenzia, l’avvocato può assistere nel recupero delle somme versate, ottenere il risarcimento danni o impugnare il contratto preliminare.

3. L’agenzia immobiliare è responsabile se ci sono vizi nell’immobile?
Sì, se l’intermediario era a conoscenza dei vizi o li ha dolosamente taciuti, può essere responsabile e tenuto al risarcimento. In alcuni casi si può anche chiedere la restituzione della provvigione.

4. Cosa succede se scopro abusi edilizi dopo l’acquisto?
Se emergono abusi edilizi non dichiarati, l’acquirente può agire contro il venditore per vizi occulti e, se vi è stata complicità o negligenza, anche contro l’agenzia immobiliare.

5. L’avvocato può aiutarmi nella fase di ristrutturazione?
Assolutamente sì. L’avvocato immobiliarista può verificare la regolarità urbanistica dell’immobile e assisterti nella presentazione della CILA o SCIA, nonché tutelarti in caso di contenzioso con tecnici o imprese.

6. La provvigione è dovuta anche se il rogito non si conclude?
Non sempre. Se l’affare non si perfeziona per responsabilità dell’agente o per difetti non comunicati, è possibile contestare la provvigione e richiederne la restituzione.

7. Cosa posso fare se l’annuncio dell’agenzia era ingannevole?
Puoi agire per pubblicità ingannevole e chiedere il risarcimento dei danni. Se hai sottoscritto un contratto basandoti su informazioni false, potresti anche impugnarlo.

8. L’avvocato immobiliarista sostituisce il notaio?
No, ma lo affianca. Il notaio garantisce la validità formale dell’atto, mentre l’avvocato tutela i tuoi interessi sostanziali e verifica ogni aspetto tecnico-legale prima del rogito.