Quando il venditore deve restituire la caparra per l’acquisto di una casa?

L’acquisto di una casa è un momento importante, spesso accompagnato dalla sottoscrizione di un contratto preliminare. In questa fase, una pratica comune è il versamento della caparra confirmatoria, una somma di denaro versata dall’acquirente come garanzia dell’impegno a concludere il contratto. Ma cosa succede se il venditore decide di non rispettare gli accordi? In quali circostanze il venditore è obbligato a restituire la caparra e quali sono i diritti dell’acquirente?

La caparra confirmatoria: significato e funzione

La caparra confirmatoria è disciplinata dall’art. 1385 del Codice Civile e ha una duplice funzione:

• Garanzia: assicura che entrambe le parti rispettino gli impegni presi;
• Risarcimento: in caso di inadempimento, offre alla parte non inadempiente un risarcimento immediato senza dover necessariamente ricorrere al giudice.

Quando il contratto va a buon fine, la caparra viene scalata dal prezzo totale o restituita se non è più necessaria. Ma se una delle due parti non rispetta gli accordi, la situazione cambia.

Giuridicamente, la caparra confirmatoria rappresenta una pratica consolidata nel tempo, che prevede la consegna di un bene come dimostrazione concreta della serietà dell’impegno preso tra le parti.

La normativa che la disciplina, contenuta nell’art. 1385 del Codice Civile, distingue due situazioni:

• Nei primi due commi, vengono regolati rispettivamente lo scenario di regolare esecuzione del contratto e quello di inadempimento. In caso di esecuzione corretta, la caparra viene imputata alla prestazione dovuta; in caso di inadempimento, può essere trattenuta o restituita con il raddoppio, a titolo di autotutela.
• Nel terzo comma, viene precisato che la parte non inadempiente ha la facoltà di non ricorrere al sistema di autotutela previsto per la caparra, optando invece per un’azione legale volta al risarcimento dei danni. Tuttavia, in questo caso, si applicano le regole ordinarie in materia di risarcimento, che richiedono la prova del danno subito.

La Corte di Cassazione ha più volte ribadito il ruolo della caparra confirmatoria come strumento di autotutela. Ad esempio, con la sentenza n. 24595/2004, la Suprema Corte ha sottolineato che la caparra confirmatoria non esclude la possibilità per la parte non inadempiente di agire per il risarcimento del danno ulteriore, qualora i pregiudizi subiti superino l’importo della caparra.

Un altro tipo di caparra, quella penitenziale e l’acconto

La caparra penitenziale, regolata dall’art. 1386 del Codice Civile, si differenzia dalla caparra confirmatoria in quanto legata al diritto di recesso. È una somma concordata tra le parti che funge da penale in caso di esercizio del diritto di recedere dal contratto:

• Se l’acquirente recede, perde la caparra versata.
• Se è il venditore a recedere, deve restituire la caparra ricevuta.

A differenza della caparra confirmatoria, non è concepita per risarcire danni derivanti da inadempimenti contrattuali, ma solo per regolare l’esercizio del recesso. La Cassazione, con sentenza n. 8026/2000, ha chiarito che il diritto di recesso legato alla caparra penitenziale deve essere espressamente previsto nel contratto preliminare e non può essere esercitato arbitrariamente.

L’acconto, invece, non ha funzione risarcitoria o di garanzia. Si tratta di una somma di denaro versata dall’acquirente al venditore al momento della firma del contratto preliminare. Questo importo sarà dedotto dal prezzo finale pattuito al momento del rogito. Se la compravendita non si conclude per cause imputabili al venditore, l’acconto deve essere restituito integralmente. Non offre però le tutele previste dalle caparre, essendo privo di una funzione sanzionatoria.

Quando è possibile la restituzione della caparra

La restituzione della caparra può avvenire in situazioni specifiche, che variano in base alla tipologia di caparra sottoscritta.

In primo luogo, la caparra confirmatoria viene restituita – e raddoppiata – nel caso in cui il venditore sia inadempiente. Ciò si verifica, ad esempio, quando:

Non è possibile stipulare il rogito per colpa del venditore, come nel caso di un vincolo giuridico sull’immobile (ad esempio, un’ipoteca non cancellata).

Al contrario, se è l’acquirente a non rispettare gli accordi, il venditore può trattenere l’importo della caparra ricevuta come forma di risarcimento.

Tuttavia, l’acquirente può recedere senza penalità e ottenere la restituzione della caparra quando si verificano cause legittime di impedimento, come: mancata concessione del mutuo da parte della banca, qualora il contratto lo preveda come condizione essenziale; situazioni impreviste che impediscono la vendita, purché non imputabili all’acquirente.

La restituzione della caparra penitenziale avviene esclusivamente se è il venditore a recedere dal contratto. In questo caso, il venditore deve restituire solo la somma versata, senza ulteriori risarcimenti. Al contrario, se è l’acquirente a recedere, il venditore trattiene l’importo come previsto dalle clausole contrattuali.

Se l’importo versato è configurato come acconto e la compravendita non si conclude per inadempimento del venditore, l’acquirente ha diritto alla restituzione integrale dell’acconto. Tuttavia, l’acconto non tutela l’acquirente in modo automatico, poiché in caso di inadempimento è necessario avviare un’azione per il risarcimento dei danni, secondo le regole ordinarie.

RESTITUZIONE CAPARRA ACQUISTO CASA – 10 DOMANDE FREQUENTI CHE TI POTREBBERO INTERESSARE

1. Cos’è la caparra confirmatoria?
   La caparra confirmatoria è una somma di denaro versata come garanzia degli impegni assunti con un contratto preliminare. In caso di inadempimento, la parte non inadempiente può trattenerla o richiederne la restituzione raddoppiata, secondo l’art. 1385 del Codice Civile.
2. In quali casi il venditore deve restituire la caparra confirmatoria?
   Il venditore deve restituire la caparra, raddoppiandone l’importo, quando è responsabile di un inadempimento che impedisce la conclusione del contratto, come ad esempio la mancata cancellazione di un’ipoteca sull’immobile.
3. Che differenza c’è tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale?
   La caparra confirmatoria ha una funzione risarcitoria e di garanzia in caso di inadempimento, mentre la caparra penitenziale regola esclusivamente l’esercizio del diritto di recesso, senza prevedere risarcimenti ulteriori.
4. Cosa succede alla caparra confirmatoria se il contratto si conclude regolarmente?
   Se il contratto viene rispettato da entrambe le parti, la caparra confirmatoria viene imputata al prezzo finale dell’immobile o restituita se non necessaria.
5. Cosa fare se il venditore non rispetta il contratto preliminare?
   L’acquirente può chiedere la restituzione della caparra raddoppiata, oppure agire per ottenere un risarcimento danni maggiore, presentando una domanda giudiziale.
6. Cos’è un acconto e come si differenzia dalla caparra?
   L’acconto è una somma versata al venditore che sarà dedotta dal prezzo finale dell’immobile. Non offre tutele risarcitorie come la caparra e, in caso di inadempimento, richiede un’azione legale per il risarcimento.
7. Quando la caparra penitenziale viene restituita?
   La caparra penitenziale viene restituita solo se il venditore recede dal contratto. In caso contrario, viene trattenuta come penale.
8. Si può recuperare l’acconto se il venditore è inadempiente?
   Sì, l’acquirente ha diritto alla restituzione dell’acconto, ma dovrà agire legalmente per ottenere il risarcimento di eventuali danni aggiuntivi.
9. La mancata concessione di un mutuo giustifica il recesso senza penalità?
   Sì, se il contratto preliminare prevede la concessione del mutuo come condizione essenziale, la mancata erogazione del prestito consente all’acquirente di recedere senza perdere la caparra.
10. Quali sono i diritti dell’acquirente se il venditore recede senza motivo?
    L’acquirente può ottenere la restituzione della caparra raddoppiata (nel caso della caparra confirmatoria) o la restituzione semplice (nel caso della caparra penitenziale), oltre a richiedere eventuali danni ulteriori.