Avvocato immobiliarista a Roma: compravendita, successioni e condoni edilizi

In una città come Roma, dove ogni strada custodisce frammenti di storia e ogni immobile racconta epoche diverse, il diritto immobiliare assume contorni complessi e affascinanti. Rivolgersi a un avvocato immobiliarista nella Capitale non è soltanto una scelta prudente, ma spesso una necessità concreta per evitare errori irreversibili nelle operazioni immobiliari, nelle gestioni ereditarie o nei procedimenti di sanatoria edilizia.

La figura dell’avvocato specializzato in diritto immobiliare è oggi al centro di una vasta gamma di attività che spaziano dalla consulenza legale per la compravendita immobiliare, fino all’assistenza nei contenziosi condominiali o nei procedimenti di condono e accertamento di conformità edilizia.

Il ruolo dell’avvocato immobiliarista nel contesto romano

L’avvocato immobiliarista, a Roma più che altrove, si trova a operare in un contesto peculiare, dove diritto civile, diritto amministrativo e diritto urbanistico si intersecano costantemente. L’attività quotidiana di uno studio legale specializzato in diritto immobiliare nella Capitale implica la gestione di problematiche che vanno ben oltre la redazione di un contratto di compravendita. Immobili vincolati dalla Sovrintendenza, edifici storici soggetti a tutele ambientali o culturali, difformità urbanistiche legate a sanatorie mai presentate, o addirittura la presenza di condoni edilizi pendenti sin dalle leggi n. 47/1985, n. 724/1994 e n. 326/2003: questi sono solo alcuni dei temi che quotidianamente emergono nella realtà romana.

In particolare, l’articolo 31 del D.P.R. 380/2001, che disciplina gli interventi edilizi abusivi e la possibilità di demolizione o acquisizione coattiva da parte del Comune, è spesso al centro di accese controversie, soprattutto in zone periferiche dove molti edifici non sono mai stati del tutto regolarizzati. Ed è in questo scenario che l’avvocato immobiliarista diventa una figura cruciale per la tutela dei diritti patrimoniali del cliente.

Compravendita immobiliare e consulenza legale preventiva: perché non basta il notaio

Uno degli errori più frequenti che si riscontrano nella prassi è quello di affidarsi esclusivamente al notaio per la redazione del rogito, senza una previa consulenza legale con un avvocato specializzato in compravendita immobiliare. A Roma, città in cui non è raro imbattersi in immobili con vincoli, abusi o problemi catastali, la verifica della piena proprietà, l’assenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli, la conformità urbanistica e catastale, nonché la validità del titolo di provenienza, richiedono un’attenta due diligence legale.

È solo l’avvocato immobiliarista, infatti, a poter rappresentare e difendere gli interessi esclusivi del cliente, a differenza del notaio che ha l’obbligo di garantire l’imparzialità tra le parti.

Le problematiche più frequenti riguardano spesso immobili promessi in vendita con un preliminare privo di data certa, oppure difformi rispetto al progetto autorizzato. In molti casi, si verifica la stipula di un contratto preliminare (compromesso) senza una verifica preventiva delle concessioni edilizie o del certificato di agibilità. È importante ricordare che, secondo la Cassazione civile, sez. II, sentenza n. 10381/2018, la mancanza del certificato di agibilità può costituire un inadempimento rilevante, idoneo a legittimare la risoluzione del contratto o la richiesta di riduzione del prezzo.

E ancora: la presenza di vizi occulti dell’immobile (come infiltrazioni, lesioni strutturali o impianti non a norma) può comportare la richiesta di risarcimento ex art. 1490 c.c., se l’acquirente dimostra la non conoscenza del difetto al momento della vendita.

Un buon studio legale immobiliare, a Roma, sa bene che l’acquisto di una casa non si esaurisce nella firma dell’atto, ma comincia molto prima, nella verifica puntuale della documentazione tecnica, catastale e giuridica.

Successioni ereditarie e immobili: come tutelarsi tra fratelli, testamenti e divisioni

Un altro ambito nel quale la figura dell’avvocato immobiliarista è fondamentale è quello delle successioni ereditarie. A Roma, l’elevato numero di immobili ereditati da più coeredi, spesso privi di accordi chiari, genera frequenti controversie sulla divisione, sull’utilizzo e sulla vendita degli immobili. Il primo punto da affrontare, in questi casi, è l’accettazione dell’eredità, con o senza beneficio di inventario, e la regolarizzazione catastale attraverso la dichiarazione di successione e la voltura.

Nei casi in cui vi siano più eredi comproprietari, l’art. 713 c.c. prevede la possibilità di procedere alla divisione dell’immobile, ma questa può avvenire soltanto in via consensuale o, in alternativa, tramite un giudizio di divisione ereditaria davanti al Tribunale. È frequente il caso in cui uno solo degli eredi voglia vendere la propria quota, oppure concedere in locazione l’immobile senza il consenso degli altri: situazioni che sfociano spesso in contenziosi giudiziari nei quali è indispensabile una difesa tecnica specializzata. Inoltre, in caso di immobili ereditati con problemi edilizi pregressi, l’eventuale sanatoria o condono dovrà essere richiesto da tutti i coeredi, a pena di nullità dell’istanza.

È importante sapere che l’accettazione tacita dell’eredità può derivare anche da atti di disposizione dell’immobile, come la locazione o l’inizio di lavori di ristrutturazione, e che ciò comporta responsabilità anche rispetto agli eventuali abusi edilizi, con conseguenze che possono sfociare in sanzioni amministrative o in procedimenti penali ai sensi dell’art. 44 del D.P.R. 380/2001.

Locazioni, sfratti, problemi condominiali e contenzioso immobiliare

Nel cuore di Roma, tra appartamenti in affitto a studenti, locazioni turistiche e contratti di affitto uso commerciale, l’assistenza legale nei rapporti locatizi è una delle attività principali per uno studio legale immobiliare. Spesso il proprietario si trova a gestire situazioni di morosità, necessità di sfratto per finita locazione, oppure contenziosi legati a mancata restituzione del deposito cauzionale. L’avvocato immobiliarista interviene nella redazione di contratti blindati, nell’assistenza nei procedimenti per convalida di sfratto ex art. 657 c.p.c., ma anche nella gestione delle opposizioni all’esecuzione e dei pignoramenti verso inquilini recidivi.

In ambito condominiale, invece, Roma presenta casistiche spesso paradossali: palazzine con impianti obsoleti, edifici divisi in sub-condomini, mancata approvazione dei bilanci, contestazioni sulla ripartizione delle spese o sulla validità delle delibere. L’impugnazione delle delibere assembleari, ad esempio, può essere proposta ai sensi dell’art. 1137 c.c. entro trenta giorni dalla comunicazione o dalla presenza in assemblea del condomino. In caso di abusi edilizi in condominio – come la realizzazione di una veranda, una tettoia o un soppalco senza autorizzazione – l’avvocato può richiedere sia la demolizione dell’opera illegittima sia il risarcimento per turbamento del godimento altrui.

Va inoltre ricordato che la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha più volte ribadito la responsabilità solidale dei condomini per le spese straordinarie deliberate, anche se in disaccordo, salvo impugnazione tempestiva della delibera. Il tutto in un quadro in cui il Codice Civile, il Regolamento Condominiale e la prassi dei Tribunali di Roma interagiscono con complessità e spesso richiedono soluzioni sartoriali.

Abusi edilizi e condoni: tra sanatorie pendenti e accertamenti di conformità

Uno dei capitoli più delicati per chi possiede o eredita un immobile nella Capitale riguarda senza dubbio gli abusi edilizi. Roma è piena di casi di sopraelevazioni non dichiarate, ampliamenti senza titolo abilitativo, modifiche interne senza CILA o SCIA. Spesso, chi acquista ignora che l’immobile non è conforme al progetto depositato presso il Comune o che il certificato di abitabilità è stato rilasciato per una diversa configurazione dell’unità. In tali casi, è fondamentale procedere con l’accertamento di conformità ex art. 36 del D.P.R. 380/2001 o con la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria, a seconda della gravità e della tipologia dell’abuso.

Tuttavia, molti immobili a Roma sono stati oggetto di domande di condono edilizio presentate negli anni ‘80, ‘90 o 2000, e mai perfezionate. Il fatto che l’istanza sia stata protocollata non equivale ad avere ottenuto una regolarizzazione: occorre la definizione del procedimento da parte del Comune e il rilascio del titolo abilitativo, oltre al pagamento dell’oblazione e degli oneri concessori. Solo a quel punto l’immobile può dirsi formalmente regolarizzato.

L’avvocato immobiliarista assiste il cliente nel recupero degli atti, nell’accesso agli atti presso gli archivi del Dipartimento Urbanistica del Comune di Roma, e nella presentazione dell’istanza di sanatoria, eventualmente affiancando un tecnico di fiducia. Nei casi più gravi, laddove l’abuso sia insanabile, può proporre ricorso al TAR contro il provvedimento di diniego, oppure impugnare l’ordine di demolizione, qualora non siano rispettati i presupposti di legge.

Infine, l’acquisto di un immobile abusivo, se non espressamente sanato, può essere causa di nullità del contratto, come stabilito dalla nota sentenza della Cassazione n. 23591/2016.

Anche in questo caso, è il legale esperto in diritto immobiliare a tutelare l’acquirente, evitando che venga coinvolto in procedimenti amministrativi o penali derivanti da abusi pregressi.

Affidarsi a uno studio legale specializzato in diritto immobiliare a Roma

Affidarsi a un avvocato immobiliarista a Roma significa scegliere una consulenza legale che va oltre l’apparenza degli atti. Ogni acquisto, ogni successione, ogni locazione o intervento edilizio merita una valutazione attenta, fondata sulla conoscenza approfondita delle norme, delle prassi locali e delle interpretazioni giurisprudenziali più recenti. Uno studio legale specializzato in diritto immobiliare non solo assiste il cliente nella fase stragiudiziale, ma lo accompagna in Tribunale qualora insorgano cause immobiliari, sfratti, divisioni ereditarie o contenziosi condominiali.

In una città come Roma, dove il passato e il presente si mescolano anche nei mattoni, avere un avvocato al proprio fianco è più di una garanzia: è la prima forma di tutela per un patrimonio tanto prezioso quanto delicato.

Avvocato immobiliarista a Roma – 8 domande frequenti che ti potrebbero interessare

1. In cosa consiste la consulenza di un avvocato immobiliarista per la compravendita di un immobile a Roma?
La consulenza comprende l’analisi della documentazione urbanistica, catastale e ipotecaria, la verifica della regolarità edilizia e la redazione o revisione del preliminare e del rogito. A Roma è particolarmente importante controllare eventuali abusi edilizi o vincoli storici, vista la complessità del territorio.

2. Un avvocato può assistermi anche dopo l’acquisto di un immobile se emergono problemi?
Sì. L’assistenza legale può essere richiesta anche dopo la compravendita per tutelarsi in caso di vizi occulti dell’immobile, mancato rilascio dell’agibilità, presenza di ipoteche non cancellate o difformità edilizie. In questi casi si può valutare la risoluzione del contratto o il risarcimento del danno.

3. Posso rivolgermi a un avvocato immobiliarista per un’eredità con più immobili e fratelli in disaccordo?
Certamente. Uno studio legale specializzato in successioni ereditarie e diritto immobiliare può assistere nella divisione degli immobili tra eredi, nel contenzioso sulla validità del testamento e nell’eventuale azione giudiziale per sciogliere la comunione ereditaria.

4. Ho scoperto che l’appartamento che ho ereditato è oggetto di una domanda di condono edilizio mai definita. Che fare?
È fondamentale recuperare la documentazione e valutare, con un avvocato e un tecnico, se sia possibile perfezionare il procedimento di condono. In alternativa, si può valutare una sanatoria edilizia ordinaria ex art. 36 D.P.R. 380/2001 o impugnare eventuali provvedimenti sanzionatori.

5. Un inquilino non paga l’affitto: posso ottenere lo sfratto in tempi brevi?
Lo sfratto per morosità è un procedimento semplificato, ma i tempi dipendono anche dalla prontezza con cui si agisce. Un avvocato può depositare ricorso per convalida di sfratto presso il Tribunale di Roma e ottenere un’udienza nel giro di poche settimane, avviando poi l’esecuzione.

6. L’assemblea condominiale ha approvato spese che ritengo illegittime: posso impugnarle?
Sì, ma entro 30 giorni dalla comunicazione della delibera o dalla presenza in assemblea. L’impugnazione va proposta davanti al Tribunale, preferibilmente con l’assistenza di un legale esperto in contenzioso condominiale.

7. Cosa rischio se ho un abuso edilizio non sanato?
L’abuso edilizio, se non sanato o condonato, espone a sanzioni amministrative, ordini di demolizione e, nei casi più gravi, anche a responsabilità penale ai sensi dell’art. 44 del D.P.R. 380/2001. È sempre opportuno rivolgersi a un avvocato per valutare le vie di regolarizzazione.

8. Quanto costa un consulto con uno studio legale specializzato in diritto immobiliare?
Un primo consulto legale presso uno studio come il nostro, che si occupa di diritto immobiliare, successioni e condoni, ha un costo indicativo di circa 200 euro. Il compenso può variare in base alla complessità della questione e al numero di documenti da analizzare, ed è sempre trasparente e preventivamente concordato.